La saga de l'EAU

Jean-Paul G.,l’architecte qui a conçu le projet du Palais des Etoiles - par la suite mis en scène par notre bien-aimé promoteur Giancarlo – l'a, globalement, plutôt bien  réussi. Globalement.

Car, dans le détail, certaines choses sont, comment dire, surprenantes...

Privilégiant l’esthétique à l’utile, il a, par exemple, « oublié » de prévoir un accès indépendant au jardinet situé côté Maison de Retraite.

Il a donc fallu compter récemment sur la gentillesse et la disponibilité des résidents de l’appartement d’angle situé en Rez de Jardin (M. et Mme Faye) pour permettre aux jardiniers d’accéder à ce jardinet et procéder à un entretien qui n’était certes pas superflu ! Le dernier remontait à plus de deux ans. La première année, l’entreprise alors en charge de notre copropriété – et qui nous coûtait une fortune – y avait accédé une fois au moyen de plusieurs échelles en escaladant le mur situé le long du trottoir de la rue du Moulin. Un accident aurait pu nous coûter très cher.

On fera également grâce à notre architecte de l’enclos situé dans le prolongement du portail, impasse du Moulin. Les copropriétaires arrivés bien après  la livraison de l’immeuble fin mai 2015 doivent certainement se demander à quoi il sert.

La finalité (théorique) était d’y entreposer nos containers à ordures que la benne serait venue vider en s’engageant dans l’impasse. Nonobstant le fait que la largeur de l’impasse était probablement insuffisante, il fallait être un doux rêveur pour penser que le conducteur de la benne allait ainsi faire de délicates manoeuvres, qui plus est sur une voie privée !

Les poubelles sont donc amenées par le personnel d’Atout Net à l’angle de la rue du Moulin… et le local ne sert à rien, sinon à permettre à certaines personnes d’y soulager un besoin pressant ou griller une cigarette de tabac ou d’une autre substance. 

Un petit plot intérieur a également facilité, la première année, le passage de quelques jeunes désireux de profiter de notre piscine. Il en résulta, notamment, une fin d’après-midi de juillet « difficile » dont Dominique Desmet et son épouse furent des acteurs efficaces face à 5 ou 6 adolescents très déterminés.

Mais où notre architecte s’est surpassé, c’est dans la conception du réseau d’arrosage. 

Sont concernés la pelouse située au pied du grand mur de l’immeuble voisin côté Impasse, le micro-jardin dans le prolongement de la piscine, la haie longeant le chemin d’accès du Rez de Jardin, les quelques plantes situées sur le dessus de l’aqueduc, la haie bordant la piscine et enfin le jardinet Est côté Maison de Retraite. L’arrosage des jardins privatifs est raccordé sur le réseau interne de chaque copropriétaire.

Comme raconté dans de précédents épisodes, ce réseau aurait dû être conçu de façon uniforme et indépendante comme prévu dans le descriptif de vente pour nous permettre de payer l’eau moitié-prix. Un léger oubli… Rappelons que l’eau destinée à l’arrosage est facturée 50% moins cher, bien que ce soit la même que celle utilisée pour nos besoins quotidiens.

Il a fallu en fait attendre la facture d’Orfeo en date de décembre 2016 d’un montant pharaonique de l’ordre de 9500 Euros pour s’apercevoir que ce réseau indépendant n’existait pas… . 

Quelques mois plus tard, une dérivation a été installée (visible à l’entrée des parkings du -1 à gauche) pour y remédier. Et là, grosse surprise : on a alors découvert (par hasard d’ailleurs) que le circuit dérivé ne couvrait en fait qu’une partie de l’arrosage, celle située Sud-Sud Est. L’autre partie reste desservie par l’eau payée plein tarif. En « rationnant » un peu les plantes et, aussi, à la faveur d’un hiver et d’un printemps assez pluvieux, le conseil syndical est quand même parvenu à faire nettement baisser la note.

Après une visite préliminaire, notre nouveau syndic a estimé qu’il devait être possible, à moindres frais, de relier les deux circuits d’arrosage du fait que ceux-ci transitent par le local piscine.

Une réunion a donc eu lieu dans le courant de la semaine avec un plombier pour déterminer les travaux à réaliser.

Et là, grosse, très grosse surprise : il n’y aurait pas deux mais trois circuits ! Pourquoi le conditionnel ? Parce que ce troisième circuit – qui transite également par le local Piscine - concernerait le jardinet côté Maison de Retraite auquel on n’a pas eu accès ce jour là. Il y a donc lieu de procéder à une vérification avant d’entamer les travaux.

Un rendez-vous sera pris courant septembre pour résoudre définitivement le problème.

En attendant, les jardiniers ont procédé à la vérification de tous les programmateurs commandant l’arrosage. Peu à peu, les choses rentrent dans l’ordre.

Eau chaude : Heliopac de mieux en mieux

Il n’y a toutefois pas que du négatif dans la vie de notre copropriété. Il en va ainsi de... l'eau. Encore! Mais chaude cette fois.
En théorie, le chauffage ne devrait rien coûter grâce à "Heliopac", un système utilisant l'énergie solaire. Lorsque pour diverses raisons (absence de soleil, pannes, etc...) il ne fonctionne pas, le chauffage se fait "à l'ancienne" avec l'électricité du réseau EDF.  

C'est malheureusement ce qui s'est produit les deux premières années.

Au 31 mars 2017, et suite à des dysfonctionnements à répétition, le chauffage de l'eau avait nécessité  près de 45.000 Kw/h d’électricité « normale » sur deux exercices, soit plus de 2.000 Kw/h par mois depuis la livraison de l’immeuble fin mai 2015.

Sur 2017/18, cette consommation est « tombée » à 7420 kw/h soit un peu plus de 700 Kw/h par mois.

Du 1^er avril au 5 août 2018, la consommation a été de 1300 kw/h, soit un  peu plus de 300 kw/h par mois.

De quoi faire de substantielles économies sur la facture électrique !

Réfection du Jardinet: promesse tenue !

Lors de l'Assemblée Générale (voir ci-dessous), le Conseil Syndical avait annoncé la réfection du jardinet de l’entrée. Ce n'était vraiment pas un luxe tant ce jardinet était dans un état pitoyable qui impactait évidemment le standing de l'immeuble.
La promesse a été tenue moins d'un mois plus tard.
Comme prévu, Carla Ciminaghi a amené dans ses "bagages" les plantes grasses  dont elle a un véritable "élevage" chez elle au bord du Lac de Côme.

Avant...

Mercredi 1er août, le terreau (240 litres) et les galets blancs (200 Kgs) ont été achetés chez Weldom où le Cabinet Cerruti bénéficie d'une remise de 10%. Dépense: moins de 200 Euros.
En fin de journée (il n'était guère possible d'intervenir avant en raison du soleil et de la chaleur!), toutes les anciennes plantes ont été arrachées et le sol copieusement arrosé.
Jeudi à la première heure (8H30... Carla avait proposé 5H30 mais elle n'a pas vraiment trouvé de volontaires), l'équipe s'est mise au travail sous la conduite de Carla promue paysagiste décoratrice.
Un peu plus de deux heures plus tard, le nouveau jardinet était terminé. Il subira certainement quelques petits aménagements ultérieurement car Carla compte apporter quelques plantes encore plus grosses. L'aspect esthétique est évidemment important mais l'autre finalité reste quand même d'éloigner les chiens que des propriétaires inciviques laissent faire leurs besoins aussi bien autour du jardinet qu'à l'intérieur. 
On va maintenant surveiller l'évolution des plantes dans leur nouveau cadre de vie. Avec le chaud soleil qui baigne l'endroit l'après-midi, tout devrait bien se passer.
Un bon coup de Karchër a également
 été passé afin de bien nettoyer les abords.

Carla entourée de Maurizio et Michel

Au final, cette rénovation n'aura fait qu'une seule victime: une brave salamandre jusqu'alors blottie sous les feuilles et qui a été chassée sans ménagement. Des témoins dignes de foi assurent l'avoir vue traverser la rue son baluchon sur le dos en maugréant. Abus de rosé peut-être???

Les préparatifs

Un grand merci à Carla, évidemment, à son époux Maurizio, à Patrick Megevand et M. Faye qui sont venus donner un coup de mains aux membres du Conseil Syndical, Michel et Lucien (Cindy étant évidemment dispensée pour cause de maternité).
Et un grand merci aussi à Gwendoline et Cyril qui, non contents de nous fournir une pelle et une pioche, en ont fait cadeau à la copropriété.

AG: le bilan du Conseil Syndical

Lors de l'Assemblée Générale annuelle, le Conseil Syndical a présenté son bilan d'activités au cours de l'année écoulée.

Le Palais des Etoiles est en train de battre des records : trois assemblées générales en huit mois !

Nous avions tenu l’AG ordinaire clôturant l’exercice 2016/17 le 8 novembre 2017. Un mois et demi plus tard nous tenions une AG extraordinaire avec pour unique question la nomination d’un nouveau syndic. Nous tenons donc aujourd’hui l’AG ordinaire clôturant l’exercice 2017/18. Vous vous souvenez que le Conseil Syndical avait vivement déploré l’éloignement constaté entre la fin de l’exercice le 31 mars et l’AG survenant 7 mois plus tard. La diminution du délai avait été l’une des conditions principales imposées au Cabinet Cerutti. Mission accomplie dans un contexte pourtant difficile puisque le nouveau Syndic n’a pu se mettre au travail que début février après récupération de l’ensemble du dossier. De plus, le travail comptable a porté sur trois exercices. Il ne pouvait être question de revenir sur le bilan 2015/16 mais celui-ci a été pris en compte dans plusieurs dossiers, notamment les dépenses pour l’eau chaude et les énergies thermiques (chauffage-climatisation).

Le conseil syndical avait maintes fois dénoncé le prix de revient de l’eau chaude et pas seulement parce que le système solaire Heliopac ne fonctionnait pas parfaitement. L’ancien syndic n’avait jamais voulu l’entendre. Au bout du compte, nous avons récupéré la coquette somme de 5753,60 Euros  sur les deux premiers exercices.

Du même coup, le bilan 2016/17  s’élève à 50595,56 Euros contre 55605,02 Euros pour TVI. Les plus observateurs d’entre vous vont s’écrier : le chiffre n’est pas le même que celui annoncé par le Syndic. C’est exact. Il y a une différence de 2794,77 Euros, montant des travaux de pose de trois vigiks mais ceux-ci ont fait l’objet d’un appel de fonds exceptionnel et n’entrent donc pas directement en ligne de compte dans le bilan. Bien entendu, nos paiements ont également été pris en compte au chapitre des recettes. Il s’agit là d’une finesse comptable que vous ne pouvez pas comprendre. Moi non plus d’ailleurs. Le comptable n’est pas un être humain comme les autres ! En fait, je suis de très mauvaise foi car ce système a permis de récupérer un peu moins de 400 Euros. De façon fort étonnante, la facture a en effet été inférieure au devis. Je n’en dirai pas plus.

Au bout de trois exercices, la physionomie générale de la comptabilité de la copropriété commence à se dessiner de façon précise.

Il est évident que le premier exercice avait été largement sous-estimé mais on ne saurait en vouloir à l’ancien syndic car on partait dans l’inconnu. A vrai dire, la différence de 5.000 Euros sur le deuxième bilan entre TVI et Cerutti (55600 pour l’un, 50600 pour l’autre) provient essentiellement de la facturation de l’eau chaude qui avait été largement surévaluée.

Inversement, la facturation des énergies thermiques avait été largement sous-évaluée.

Les choses sont désormais en place. Par exemple, les dépenses d’énergies thermiques se situent dans une fourchette assez semblable, 4567 Euros pour 2016/17, 5847 pour 2017/18. L’augmentation est facilement explicable par l’arrivée de nouveaux occupants et un hiver assez froid avec la neige.

Pour l’eau chaude, 3517 Euros en 2016/17, 3379 pour 2017/18. Le système Heliopac fonctionne désormais correctement et cela s’est ressenti sur la facture globale de l’électricité en baisse sensible d’environ 2500 Euros.

Globalement, le bilan 2017/18 aux alentours de 55.000 Euros sera – sauf catastrophe – la référence pour les années à venir. Il sera certainement difficile, voire impossible, de le faire beaucoup baisser en raison de dépenses incompressibles. Les différents contrats de maintenance (production d’eau chaude, chauffage climatisation, Piscine, ascenseur, portail, etc…) et de services (entretien de l’immeuble, espaces verts) sans oublier les assurances et le syndic représentent quasiment la moitié des dépenses.

Après, il y a les « imprévus », gros comme une canalisation bouchée ou la rupture de la résistance de l’un des ballons d’eau chaude, petits comme une installation de vigik démontée, le vomi dans l’ascenseur, la commande de la porte d’entrée, etc…. Rapportées à chaque copropriétaire, les dépenses ne représentent que quelques euros mais un euro par çi, un euro par là, cela finit par peser lourd.

Au chapitre des économies, on pourrait notamment parler du nettoyage de la plage de la piscine, nettoyage nécessaire après trois années d’utilisation sous peine de voir le bois se dégrader. Nous avions fait faire des devis. Il y en avait autour de 5.000 Euros. Le travail aurait certainement été mieux réalisé mais nous avons préféré le faire nous-mêmes avec ses imperfections.

Prochaine réalisation : la réfection du jardinet de l’entrée. La main d’œuvre sera à nouveau gratuite tout comme les plantes grasses  fournies par Carla Ciminaghi qui a un élevage chez elle. Ce n’est pas pour rien que l’on affirme que Carla est une femme piquante…

Merci de votre attention.

Notons encore que le conseil syndical sortant a été reconduit avec Mmes Ciminaghi et Lazarus-Partouche, MM. Platano et Sparagna.