Assemblée Générale du 8 novembre 2017

Interventions sur le bilan 2016/17

Bilan financier 2016-17

Lucien PLATANO. Je tiens en préambule à préciser que je m’adresse à vous à titre personnel.

Quelques mots sur le bilan 2016/17 arrêté à la somme de 55.605,02 Euros.

Les charges ayant été calculées sur un budget de 44.469 Euros, cela signifie un rappel de 11.136,02 Euros à répartir entre chaque copropriétaire en fonction de la taille de l’appartement. Le chiffre apparaît dans le Projet de répartition.

Il est évident que le budget 2016/17 (voté lors de l’assemblée constitutive) avait été sous-évalué puisqu’il était inférieur à celui de l’année précédente mais il est vrai aussi que l’on partait dans l’inconnu avec un immeuble neuf. De plus, le conseil syndical n’avait pu l’étudier précisément puisqu’il a été mis en place lors de l’AG constitutive.

Ce dérapage provient essentiellement d’une facture d’électricité passée de 5.845,34 Euros en 2016 à 15.225,05 Euros en 2017, soit une différence de 9.379,71 Euros. Le fait que l’immeuble soit désormais presque totalement occupé a forcément engendré des dépenses supplémentaires en électricité : ascenseur, éclairage et surtout les installations de climatisation-chauffage et de production d’eau chaude.

Il me paraît cependant nécessaire d’aller un peu plus loin dans l’analyse.

Pour le faire, je dois cependant faire un bref retour en arrière.

Tout a en fait commencé en fin d’année dernière lorsque nous avons reçu une facture d’eau d’un montant de 9500 euros qui a incité le conseil syndical à y regarder de plus près.

L’analyse des données chiffrées m’a permis de me forger la conviction que le bilan 2015/16 était insincère, supérieur à la réalité d’environ 4500 Euros, somme qui nous a été réclamée lors de l’ajustement des comptes.

Nous avons consommé pour 9.500 Euros d’eau entre décembre 2015 et novembre 2016.

En théorie, seulement les 4/12 de cette somme auraient dû figurer dans le bilan 2015/16, soit 3150 Euros. Pourquoi 4/12 ? Parce qu’ils correspondent à la consommation des mois de décembre 2015, janvier, février et mars 2016. Mais il est juste de préciser qu’au moment de l’établissement du bilan, cette facture n’était pas en possession du syndic.

Je tiens à préciser que j’ai transmis mes observations au Syndic sans la moindre réaction.

Je pense qu’elles ont cependant été entendues car l’état des dépenses détaillé 2017 qui a été transmis au Conseil Syndical en tient plus ou moins compte d’une façon toutefois assez étonnante. L’amoncellement de plus et de moins, petit bijou en matière de manipulation des chiffres, en rend la compréhension quasiment impossible. Au bout du compte on arrive à une imputation totale de dépenses d’eau de 5179,03 Euros dont 3795,83 Euros pour le seul poste eau chaude.

Nous avons payé l’an dernier 8500 Euros sur les 9500 réclamés. 1000 Euros doivent donc être « rattrapés » dans le bilan 2016/17 que nous étudions aujourd’hui.

Compte tenu des économies immédiatement réalisées en coupant l’eau d’arrosage, je pense que la facture qui sera présentée en décembre prochain pour la période décembre 2016-novembre 2017 ne devrait pas dépasser les 8.000 Euros. En termes comptables, cela signifie une imputation de 4/12 de cette somme, soit 2667 Euros.

1000 euros de rattrapage+2667 euros pour l’exercice, le total est de 3667 euros et non de 5179 euros.

En ce qui concerne l'eau chaude, je continue à contester que l'on puisse la payer près de 41 euros le m3.

Lors d’une entrevue avec le Syndic, nous avons été d'accord sur un point: la consommation du 4 juin 2015 au 9 mars 2017 qui, d'après les relevés Ista, serait de 3272-2492= 780 m3.

Sur deux exercices, nous avons des provisions de 4000+3795,83 Euros (chiffre quand même étonnant pour une provision qui est en général un chiffre rond), soit 7795,83 Euros, ce qui équivaut à environ 1560 m3. Nous sommes exactement au double de la consommation réelle!

Pour ce qui est du mode de calcul, un premier état fourni par le syndic voici quelques mois indiquait une consommation de 281 m3. Celle-ci a été mystérieusement ramenée à 206 m3. Ce chiffre dont j’ai fini par trouver l’origine correspond à la différence entre le relevé du 9 mars 2017 et celui du 23 août 2016. Ceci qui veut dire que ce bilan ne porte que sur environ 7 mois.

Sur la base d'une règle de 3 on arrive à une consommation de 358 m3 tout à fait cohérente par rapport aux 780 m3 des deux exercices.

Du même coup, le prix de revient est ramené à 17 euros et les économies de chaque copropriétaire sont en moyenne de 100 Euros. Un tableau a été transmis au Syndic. Toujours pas de réaction.

Au final, mon compte de dépenses s’établit à 54.178 Euros, soit une économie de plus de 1.400 Euros par rapport à celui du syndic. La somme n’est pas neutre.

Je vous rappelle que l’approbation des comptes emporte ratification de la gestion financière du syndic et interdit toute révision ultérieure des dépenses de copropriété dont l’assemblée générale a eu connaissance.

C’est la raison pour laquelle je refuse d’approuver le bilan présenté par le Syndic.

Renouvellement du mandat du Syndic

Lucien PLATANO.

Lors de l’Assemblée Générale constitutive de notre copropriété tenue le 24 mars 2015, le Cabinet Trepier-Venturini a été nommé, à l’unanimité, en tant que syndic de notre copropriété.

Ce cabinet nous avait été proposé par le Promoteur et nous n’avions aucune raison objective de refuser sa nomination.

Le contrat prévoyait une date de fin de contrat, en l’occurrence le 31 décembre 2017, signifiant que la mission du Syndic se terme automatiquement à cette date. Nous n’avons aucune obligation légale de justifier un éventuel non-renouvellement du mandat. Je le fais cependant.

Que s’est-il passé durant ces deux années et demie ?

La première année de fonctionnement a été disons… chaotique avec un suivi des dossiers à géométrie variable.

Le meilleur exemple est celui d’une pompe de la piscine défaillante dès les premières semaines de mise en service. Cette lacune a été signalée à maintes reprises, en vain. Et l’on n’a même pas retrouvé trace d’un courrier adressé à l’installateur ! En définitive, nous avons dû faire effectuer cette année, à nos frais, le changement de cette pompe. J’en ai déjà parlé.

Il n’y a manifestement eu aucun suivi sur le système Heliopac de production d’eau chaude au moyen de l’énergie solaire presque constamment en panne. Au 31 mars 2017, le solaire avait produit 18.295 Kw/h et l’on avait consommé 44.871 Kw/h d’électricité. D’après un spécialiste Heliopac venu sur place les chiffres auraient dû être exactement inverses…

De la même façon, nous avons dû payer pour l’installation d’une dérivation qui permettra de payer moitié prix l’eau d’arrosage. Cette dérivation figurait dans le descriptif de l’immeuble et il appartenait donc au Syndic de vérifier qu’elle avait bien été réalisée lors de la visite de fin de travaux.

Et que dire des espaces verts de la copropriété vendus en tant que stationnement ? Il y a présomption de collusion d’intérêts entre le Promoteur et le Syndic choisi par lui qui ne pouvait ignorer ce tour de passe-passe.

Un des copropriétaires déplore aujourd’hui – à juste titre – l’état de sa place de stationnement. Nous en reparlerons.

Si l’amélioration a été sensible depuis un an sur les problèmes de gestion courante, je n’en dirai pas autant de tout ce qui touche aux finances.

Le Conseil Syndical au nom duquel je suis souvent intervenu s’est constamment heurté à une forme d’omerta. On pouvait parler de tout avec des réponses rapides – parfois même le week-end ou à des heures de la nuit – sauf des questions financières qui sont restées un sujet tabou.

J’ai déjà exprimé mes réserves sur le bilan de cet exercice et aussi du précédent. Je n’y reviendrai pas. 

Deuxième gros point d’achoppement : l’eau chaude. J’ai maintes fois dénoncé la manière dont ont été calculées les consommations sur des bases totalement erronées. En vain.

Conséquence : l’eau chaude nous est facturée cette année aux alentours de 40 Euros le m3.

Récemment encore, nous avons abordé la question de ce prix avec le Syndic. Pour toute réponse il nous a été indiqué «cela ira mieux l’an prochain ». On nous l’avait déjà dit l’an dernier.

J’ai déploré l’an dernier les modifications apportées sans la moindre concertation avec le Conseil Syndical sur l’état des dépenses, le tableau de répartition et le compte de copropriété. On enlève ici 584 euros, on rajoute là 1169 euros, etc… Les sommes sont faibles mais ce manque de rigueur interpelle. Et comme le disait l’ancienne ministre Martine Aubry « quand c’est flou, y’a un loup ».

L’examen des comptes du présent exercice a fait apparaître un virement de plus de 6500 euros effectué sans aucune justification.

J’en ai alerté M. Trepier par mail le 5 octobre. Réponse le même jour : « Vous avez bien eu les factures de SEVA dans l’Etat des dépenses, mais le paiement est bien intervenu en juin 2016, faute de trésorerie disponible ».

Nous avons demandé à revoir les documents de l’an dernier et effectivement retrouvé les factures… Mais nous n’avons pas réussi à arriver au total exact du virement. Et nous n’avons pas eu accès aux relevés bancaires qui auraient permis de vérifier qu’un paiement n’avait pas été effectué l’an dernier. Car j’ai peine à croire qu’une entreprise attende plus d’un an pour se faire payer des contrats de maintenance même si c’est peut-être la vérité.

Quant à l’excuse du manque de trésorerie… Nous disposions des relevés bancaires d’avril 2016 à mars 2017. Au 31 mars 2016 le compte présentait un solde positif de 8.977,15 Euros, de 15.939,82 Euros au 30 avril et de 13.266,77 Euros au 31 mai. Cherchez l’erreur.

Je regrette par ailleurs le paiement de factures sans le moindre contrôle. Cela a notamment été le cas pour une facture de l’entreprise Noaro où j’ai relevé une erreur de l’ordre de 1000 Euros. L’entreprise a immédiatement accepté de nous faire un avoir.

Par contre nous avons découvert une facture de l’entreprise SEVA datée de fin mai 2016 d’un montant de 1142 Euros pour une intervention sur le système Heliopac. Or, à l’époque de l’intervention, nous étions encore sous garantie. Au demeurant, l’entreprise Noaro intervenue ultérieurement est parvenue à faire jouer cette garantie pour un changement de pièce alors que la période légale était largement dépassée.

J’ai plusieurs fois regretté le délai écoulé entre la fin de l’exercice (31 mars) et la date de l’Assemblée Générale. Il est exact que, légalement, le Syndic dispose d’un délai de six mois. L’AG devrait donc avoir lieu au plus tard fin septembre. L’an dernier, elle a eu lieu le 24 octobre. Nous sommes aujourd’hui le 8 novembre, soit presque sept mois et demi après la clôture de l’exercice.

Nous sommes totalement dans l’illégalité et, surtout, nous parlons aujourd’hui d’un deuxième exercice alors que nous sommes déjà proches de la fin du troisième. Est-ce un moyen de brouiller les pistes ?

Dernier point : une petite phrase glissée au point 10 de l’ordre du jour relatif à la désignation du Cabinet Trepier-Venturini : "En outre, l'AG prend acte qu'en sa qualité d'intermédiaire en assurances immatriculé à l'Orias, le syndic joue un rôle essentiel dans la souscription, la négociation et le placement des assurances immobilières de la copropriété et perçoit à ce titre une rémunération à la charge du courtier mandant, de la mutuelle ou de la compagnie d'assurance".

On retrouve la même disposition dans le projet de contrat, point 7.2.1 où il est indiqué "La copropriété autorise le syndic à signer une convention de MIA (Mandataire Intermédiaire d'Assurances) avec l'assureur de la copropriété et percevoir une rémunération négociée".

Renseignements pris, ceci est illégal et tombe sous le coup du conflit d'intérêts.

Qui plus est, ce sujet n’a absolument pas été abordé lors de la réunion du conseil syndical tout comme d’ailleurs la dispense de mise en concurrence du Syndic (point 12), le document technique global (point 13) ou encore la souscription d’un contrat d’assurance Assurtreso (point 14), autant de points que nous avons découverts à réception de la convocation.

C’est La Rochefoucauld qui écrivait « Le doute est le pire des maux car il les suppose tous ».

Aujourd’hui je doute fort et je refuse de prolonger le cabinet Trepier-Venturini dont le mandat arrive à expiration le 31 décembre.